Muitas pessoas pensam que regularizar a compra de um imóvel é algo difícil e que gera muitos gastos, e, em razão disso, acabam optando por elaborar entre as partes um contrato particular de compra e venda, mas acabam se esquecendo daquele famoso ditado "Quem não registra, não é dono!". E, embora o contrato particular tenha validade jurídica, não permite que o comprador pratique alguns atos em relação ao seu imóvel adquirido, vez que só exerce a posse do mesmo. Por essa razão, compartilho agora informações importantes para a regularização da compra de um imóvel.Pois bem, inicialmente, é indispensável saber se o imóvel que está sendo ou já foi adquirido possui uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou da comarca em que se encontra. Se sim, se na mesma consta como proprietário do imóvel a pessoa de quem você está o adquirindo ou adquiriu. Para alguns, isso pode parecer algo óbvio, mas, infelizmente, existem pessoas que agem de má fé e negociam coisas que não lhes pertencem. Além disso, é importante verificar se esse imóvel não possui nenhum tipo de impedimento para ser vendido ou se o (s)/a (s) proprietário (s)/a (s) do mesmo não está(ão) impedido (s) de dispor de seus bens.
Se estiver tudo regularizado, você deve procurar um Tabelionato de Notas/Cartório de Notas para se orientar dos procedimentos para realização da escritura de compra e venda do imóvel. Vale lembrar que tal escritura pode ser realizada em qualquer cidade do país, todavia, o registro do imóvel é realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, o cartório da cidade ou da comarca onde está localizado o imóvel.
E se o imóvel não for registrado em nenhum Cartório de Registro de Imóveis? Pode ser feita escritura pública também, porém, será de cessão de posse, não de compra e venda. Mas deixarei esse tema para abordar em outro artigo.
E se na matrícula do imóvel não constar como proprietária a pessoa de quem você quer adquirir/adquiriu o imóvel? Bem, há duas hipóteses muito comuns: a pessoa de quem você quer adquirir/adquiriu o imóvel é herdeira do mesmo, mas ainda não foi realizado o inventário do "de cujus", ou ela adquiriu o imóvel mediante escritura pública, mas não a registrou no Cartório de Registro de Imóveis. O que pode ser feito então?
No primeiro caso, deve ser feito o inventário e a partilha do (s) bem (ns) deixado (s) pelo (a) falecido (a) aos seus herdeiros para que estes possam dispor de suas partes como quiserem. Ih... Mas inventário demora... Não tanto se for optado por fazê-lo extrajudicialmente, num Tabelionato de Notas/Cartório de Notas, observando-se os seguintes requisitos: todos os herdeiros devem ser maiores e capazes, deve haver consenso entre os herdeiros quanto à partilha dos bens, o (a) falecido (a) não pode ter deixado testamento, exceto se o testamento estiver caduco ou revogado (mas também deixarei esse tema para abordar em outra ocasião). Já no segundo caso, a pessoa que adquiriu o imóvel mediante escritura pública de compra e venda deve levá-la a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, tornando-se, desde então, proprietária do bem, e, em seguida transferi-lo a outrem.
Afinal, quais documentos são necessários para lavratura da escritura pública de compra e venda e qual o valor dela?
Com relação a documentos, irei informar os que são necessários quando a negociação for entre pessoas físicas e a escritura for lavrada em um cartório do Estado de Minas Gerais, mas saliento que, mesmo existindo o Provimento nº 260/CGJ/2013, mais conhecido como "Código de Normas", que regulamenta o funcionamento e serviços prestados por cartórios no estado mineiro, alguns têm exigências diferentes dos outros.
Então, são necessários: documentos pessoais (documento oficial com foto e CPF) das partes e cônjuges, se casados, independentemente do regime de bens vigente no casamento; certidões de casamento expedidas no máximo há 90 (noventa) dias para aquelas pessoas que são casadas, divorciadas, separadas ou viúvas, desde que constem nas certidões de casamento as averbações necessárias; certidão (ões) de inteiro teor, de ônus reais e de ações pessoais do (s) imóvel (is) expedidas no máximo há 30 (trinta) dias pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, que servem para verificar a situação do (s) imóvel (is), como mencionei anteriormente; certidão do pacto antenupcial, se o regime de bens não for o legal (comunhão parcial ou separação obrigatória), para casamentos realizados a partir de 27/12/1977; qualificação completa de todos os participantes do ato (profissão, endereço com CEP e telefone para contato); certidão (ões) negativa (s) de débitos relativa (s) a tributos federais e a inscrições em dívida ativa da União em nome da (s) pessoa (s) física (s) empregadora (s) (chamada (s) de CND e pode (m) ser emitida (s) no site da Receita Federal); certidão negativa de débitos municipais ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel urbano (emitida pela Prefeitura do local onde se encontra o imóvel); certidão negativa de débitos federais (NIRF) ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel rural (emitida no site da Receita Federal); CCIR quitado referente ao ano de 2017 (geralmente um contador emite - só serve para imóvel rural); documento de informação e apuração do ITR – DIAT referente ao ano de 2017 (Declaração do ITRcompleta geralmente emitida por um contador); recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural - CAR (geralmente emitida por um contador); descrição georreferenciada para imóvel rural, observando-se os prazos do Decreto 7.620/2011; e guia de ITBI (geralmente o próprio cartório faz e entrega para as partes) e seu comprovante de quitação.
Então... O que é o ITBI? É um imposto recolhido pelo Município sobre a transmissão de bens imóveis, podendo sua alíquota variar de cidade para cidade. E quem paga? O (s) comprador (es). E as demais despesas são arcadas por quem? De acordo com o artigo 490 do Código Civil de 2002: "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".
E o valor total para concluir a escritura e o registro? Depende de alguns fatores, como por exemplo: a tabela de emolumentos de cada Estado, a forma de cobrança pelos cartórios, o valor jurídico do ato e a avaliação municipal do bem.
E aí, conseguiu me entender? Se sim, que ótimo! Caso contrário, deixe sua dúvida nos comentários e tentarei esclarecê-la.
Um forte abraço!
Kelly Rocha
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